Эскроу счета что это простыми словами

 

Что такое эскроу счета, как они работают? Открытие и использование счета эскроу, плюсы и минусы. Счета эскроу в долевом строительстве. В свете изменений закона о долевом строительстве, с лета 2022 года все застройщики при расчетах с дольщиками должны будут привлекать деньги на эскроу-счета – особые банковские счета, предназначенные д..

Счета эскроу в долевом строительстве


Закон о долевом строительстве регламентирует методы обеспечения исполнения обязательств со стороны фирмы, возводящей объекты. На практике это означает, что деньги покупателей квартир не пропадут, а в случае определенных обстоятельств будут возвращены.

Реализовать это можно с помощью трех инструментов:

  1. Банковская гарантия — предполагает, что за недострой будет материально отвечать финансовая организация.
  2. Взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы в заключенном договоре.
  3. Использование счета эскроу. Что это за счет, можно увидеть чуть выше в статье.

Первый способ практически не используется, хотя, возможно за границей поручительство банка имеет место быть. С 2022 года застройщик может выбрать между вторым и третьим вариантами. Через год оставят только эскроу счета.

Для застройщиков преимуществом использования эскроу счетов является гарантированное наличие денежных средств, так как фирмы будут брать кредит у банка. В отличие от денег покупателей, которых может быть недостаточно при плохом спросе.

Для покупателей жилья по ДДУ на первичном рынке переход на проектное финансирование только на руку. Ведь финансы хранятся до последнего в банке. Однако волноваться все же есть о чем. Например, стоит серьезно подойти к вопросу надежности агента.

Некоторые покупатели думают, что счета эскроу предусматривают опцию возврата денег. Такое возможно, но только по четырем основаниям.

  1. Завершился срок хранения средств.
  2. Расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика либо по решению суда.
  3. Компания не смогла достроить объект.
  4. Дольщик по своей инициативе аннулирует договор.



Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.
Фото 1

Эскроу счета: плюсы и минусы

Как и в любом деле, в открытии и использовании счета эскроу есть свои преимущества и недостатки, давайте их рассмотрим.

Эскроу счета, преимущества:

  1. Это простой, удобный и недорогой способ обезопасить продавца и покупателя при осуществлении сделки купли-продажи любого актива.
  2. Открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем открытие аккредитива и банковской ячейки (альтернативные варианты). Обычно комиссия за эскроу счет составляет доли процента от суммы внесенных туда средств, тогда как по аккредитиву — несколько процентов. Иногда банки вообще открывают эскроу счет бесплатно заемщикам по ипотечным кредитам.
  3. Средства на эскроу счетах попадают под действие программы государственного страхования вкладов. Причем для сделок с недвижимостью максимальный размер страхового возмещения по таким счетам в России сейчас составляет 10 млн. рублей (по обычным депозитам — 1,4 млн. рублей).
  4. На счет эскроу и с этого счета можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее, проще и безопаснее, чем носить большие суммы наличных при использовании для этих целей банковской ячейки.

Эскроу счета, недостатки:

  1. Ограничение гарантированной государством суммы на счету в случае отзыва лицензии у банка (а сейчас их отзывают по несколько в месяц). Причем, ограничение действует не только по сумме, но и по срокам — там есть свои нюансы. С учетом того, что эскроу счет может действовать, например, 1-2 года (при договоре с застройщиком), риски довольно существенные.
  2. При необходимости провести дорогостоящую сделку, в целях безопасности, лучше использовать несколько эскроу счетов в разных банках, что не так удобно.
  3. При использовании банковской ячейки, даже если у банка отзовут лицензию, клиент получит все средства, находящиеся в ячейке — в этом плане она безопаснее.
  4. Эскроу счета — относительно новый продукт для России и других стран СНГ, поэтому открыть счет эскроу можно далеко не во всех банках, предложение пока сильно ограничено.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/eskrou-scheta-chto-eto/
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/
  • http://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий