Как оформить строительство гаража

Как можно узаконить гараж без документов. Какие существуют способы получения полного права на землю. Как различается оформление гаража в ГСК, на частной земле и самовольной постройки. Общие правила оформления недвижимости, список необходимых документов.

Юристы и законы в России

Юристы – это люди, которые по мнению большинства занимаются «болтологией» и выкачивают деньги из простаков. Но на самом деле это не так! Грамотные юристы пишут договоры, по которым живут и работают все мы, следят за исполнением их и работа их очень важна. А часть из них занимаются судами, уголовкой и так далее. Работа важна и нужная. И недооценённая.

Но на кажущуюся простоту и запутанность, в юридических науках есть своя стройная логика, про которую я хотел бы рассказать, прежде чем перейду к практике.

В любом государстве есть главный закон – Конституция страны. В Конституции записан на бумаге общественный договор между всеми живущими в государстве и описываются как и разделяются власти, полномочия, права и обязанности сторон и так далее. Эта общая схема «без мяса».

А «мясо» нарастает в кодексах – сводах законов по какой-то большой части жизни жителей страны. В России есть несколько кодексов, которые требуются в повседневной жизни:

• Гражданский кодекс – законы, по которым живут и работают граждане и заключают по ним договора в хозяйственной деятельности;
• Градостроительный кодекс – законы, по которым регулируются строительство;
• Земельный кодекс – законы, связанные с земельными отношениями;
• Водный кодекс – законы, регулирующие хозяйственную деятельность на воде;
• Трудовой кодекс – законы, регулирующие отношения между работником и работодателями;
• И другие

Схематично, Гражданский кодекс нужен для договоров в строительстве между хозяйствующими субъектами: заказчиком и строителями. Земельный кодекс  нужен для начала строительства и обороту земли: получение земли и оформления её в собственность. Градостроительный кодекс нужен для получения разрешения на строительство и ведения строительства гаража или дома.

Остальные кодексы не так важны при строительстве, поэтому я не буду их касаться в этой статье. Водные отношения сложны и нужны для оформления строительства причалов, мостов и явно нужно для больших организаций, а не для частников. Да и Трудовой кодекс то же нужен для организаций, поскольку регулируются отношения внутри коллектива.

Четвертым уровнем являются законы, которые принимает субъект федерации (край или область), уточняющие законы федеральные.

Ну и пятым уровнем являются уже законы конкретного города, которые принимает уже городской совет.

Вот такая получается иерархия законов. И законы не должны между собой противоречить и лишь дополнять. За этим следят суды разных инстанций. И они же решают все спорные вопросы среди хозяйствующих субъектов – частных лиц, организаций или органов власти.

Пугаться не нужно. Не смотря на огромный текст в кодексах, фактически нужно только несколько статей. В Градостроительном кодексе это статьи 49, 50, 51.

Содержание договора

Для покупки гаража составляют письменный контракт. Он фиксирует передачу объекта, на его основании переходят права от продавца к покупателю.

В обычном договоре указывают:

• характеристики объекта — площадь, расположение, кадастровый номер (при наличии);
• цену — цифрами и прописью;
• условия — порядок расчета;
• реквизиты сторон — полные личные и паспортные данные, адреса прописок;
• дата подписания;
• отметку о расчете — заполняют после передачи денег.

Частные случаи

Могут быть нестандартные ситуации. Например, если гараж или земля являются имуществом предприятия с невозможностью выделить долю продавца, тогда договор удостоверяет учредитель.

Заверение нотариусом необходимо, если:

• владелец объекта недееспособный;
• документы планируется отправлять почтой;
• строение находится в долевой собственности;
• хотя бы одна из сторон действует по доверенности;
• нужно согласие супруга;
• присутствует договор уступки прав требования или ренты.

Госпошлина за заверение составляет 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Виды договоров

Соглашения различают по количеству объектов недвижимости, статусу продавца, особенностям сделки. Составить его можно с помощью юриста, нотариуса или самостоятельно.

• С двумя объектами.

Предметом сделки являются гараж и участок под ним, зарегистрированные на продавца. Если документы не вызывают сомнения, то оформляют общий договор. В нем отдельно перечисляют технические сведения о каждом объекте, указывают их регистрацию.

Скачать образец договора на приобретение гаража и участка.

• В кооперативе.

Приобретается право пользования имуществом, поэтому указывают, что предметом сделки является пай в ГСК, состоящий из гаражного бокса с конкретным номером, тех. характеристиками, адресом. Могут дополнительно прописываться данные о владельце земли.

Скачать пример договора с ГСК.

• О сделке без документов.

Строение без оформленных бумаг отдают дешево. Польстившись на это условие, покупатель, по сути, только арендует помещение. Продать, оформить в собственность, завещать его нельзя.

Можно оказаться вообще без имущества:

• после смерти продавца его наследники потребуют освободить помещение;
• хозяином является другой человек, который легко докажет свое право на собственность;
• строение незаконное и будет снесено.

Если приведенные аргументы не смущают потенциального покупателя, то можно заключить простой контракт на передачу имущества.

Образец для скачивания.

Вы бы рискнули покупать гараж без документов? Да, если это недорого и нужно решить проблему срочно Нет, я никогда не участвую в рискованных сделках

В тему! Как оформить дом в деревне без документов.

• Предварительный.

Заключение такого договора не является обязательным этапом купли-продажи. Его составляют, когда сделка растянута во времени. Если одна сторона передумает, то другая вправе потребовать денежную компенсацию или обратиться в суд для исполнения условий.

В предварительном соглашении добавляют пункты о получении продавцом задатка, сроков составления основного контракта.

Какие нужны документы

Для проведения сделки участники собирают бумаги, подтверждающие правомерность ее совершения.

Фото:

Основной пакет содержит:

• заявление о регистрации;
• паспорта сторон;
• выписку из ЕГРН;
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о праве собственности — если оформление было до 1998 г.;
• удостоверение из БТИ — когда приобретается не приватизированный объект в кооперативе;
• документ, подтверждающий право продавца на строение, — договор купли-продажи, наследования, справка от председателя ГСК;
• доверенность, заверенная нотариально, — если действует представитель;
• квитанция об оплате госпошлины.

Скачать шаблон заявления.

Добавляют другие документы, в зависимости от формы владения имуществом, землей. Это могут быть учредительные и регистрационные бумаги продавца-юридического лица, подтверждающий полномочия его представителя документ, данные о владении кооперативом территорией.

Если гараж покупается вместе с участком, то дополнительно нужны сведения из ЕГРН о праве на него. Покупатель получит две выписки — на бокс и землю. Оспорить законность такой сделки или признать помещение самостроем практически невозможно.

При полном отсутствии подтвержденных прав нужно получить любые бумаги на объекты, которые есть у продавца. Они могут пригодиться при возможном судебном разбирательстве.

Пример. Капитальный гараж построен в 1970 г. на основании разрешения. Через 40 лет владелец решил его оформить. В регистрации отказали по причине отсутствия доказательств законности постройки. Суды двух инстанций подтвердили действия регистрирующего органа. Верховный суд, изучив обстоятельства, решил, что давность разрешения не влияет на утрату его законности. В ЕГРН внесена регистрационная запись.

Кто дает разрешение

Для того чтобы получить разрешение на возведение гаража, необходимо собрать пакет документов обратиться в отделение архитектуры и градостроительства своего города или района. Его специалисты проверят соответствие характера будущего сооружения назначению земельного участка.

Если все отвечает установленным нормам, собственник получит нужные документы.

Как узаконить

В некоторых случаях получается так, что гараж уже построен, но права собственности на землю у владельца постройки нет. Например, гараж был построен давно или участок был получен от муниципалитета и не узаконен.

В таких случаях необходимо предоставить администрации документ, который может подтвердить право собственности, – договор купли-продажи или договор с муниципалитетом. За регистрацию нужно будет заплатить небольшую пошлину, в данный момент она составляет всего 200 рублей.

В любом случае, придется подтвердить право на собственность того участка, на котором находится постройка.

Как легализовать самовольно построенный гаражный бокс

То, что строение построено самовольно, можно понять, ориентируясь на три основных показателя, а именно:

1. Бокс находится на земле, не предназначенной под подобные цели.
2. Имеет место нарушение градостроительных норм.
3. На руках владельца отсутствует законное разрешение на постройку.

Читайте также: Налог на гараж и хозяйственные постройкиДекларация об объекте недвижимости.

Два последних условия не играют большой роли, а вот пункт с землей станет настоящей проблемой. Здесь часто встречаются два типа ситуаций.

1. Отсутствуют документы, при помощи которых владелец может юридически доказать свое право собственности на земельный надел. В данном случае легализовать права на самовольное строение никак не выйдет. До 2006 года было осуществить с разрешения администрации, выделившей человеку незанятый участок, но в современных реалиях признание права собственности на гараж возможно исключительно через суд. Причем данное право судья может признать не только за владельцем постройки, но и за тем, кто владеет землей, тем же городом, к примеру.
2. Гаражный бокс находится в приватном владении, а земля где он стоит – нет. Подобная ситуация – отнюдь не редкое явление, ведь различные законы о земельных участках, кадастре и недвижимом имуществе принимались в разные годы, а соответственно – различных запутанных ситуаций более чем достаточно. Когда на руках владельца гаража есть договор, подтверждающий право аренды, или же присутствует решение, подтверждающее факт выделения земельного надела, он имеет полное право начать процесс приватизации участка под гаражным боксом, согласно Земельному кодексу необходимо: – написать заявление в администрацию, добавив к нему кадастровый документ. В ситуации, когда последний отсутствует – сделать межевание участка за свои деньги и внести его в Государственный кадастр недвижимости; – получив решение – обратиться в Росреестр и оформить построенный гараж.

Еще важный нюанс – не стоит надеяться на статью 234 ГК о приобретательской давности сроком от 15 лет. В основном иск на признание собственности на гараж, основанный на данной причине, будет назван судьей недобросовестным.

Нормы строительства, описанные в СНиП

В первую очередь, нормы СНиП относятся к расположению гаража на участке. Минимальное расстояние до ближайшего жилого здания должно составлять 6 метров, при этом до границы самого участка не должно быть меньше метра. Это требование относится к пожарной безопасности будущего строения, при соблюдении этих границ пламя не будет перекидываться на соседние постройки. Расположение конструкции на участке и нормы пожарной безопасности тесно связаны между собой. Также в самом гараже, в обязательном порядке, должен быть огнетушитель, а рядом с постройкой должен располагаться специальный контейнер с песком.

Кроме того, если в само помещение проведено электричество, то вся проводка и электрические приборы должны соответствовать определенным нормам:

• провода должны иметь дополнительную изоляцию;
• на всех лампах должны быть особые плафоны;
• должен быть отдельный электрощиток;
• в щитке обязательно наличие предохранителей.

Высота гаража в частном секторе нормами не регулируется, также, как и размер самой постройки. Квадратура будущего строения может быть абсолютно любой. Оптимально, если от каждой стенки до автомобиля будет расстояние примерно в 1 метр.

Параметр, регулирующий, сколько надо отступить при строительстве от забора, может быть изменен в том случае, если соседи не имеют ничего против. Расположение на участке нормы не регулируют, главное, чтобы были соблюдены требования СНиП.

Движимое имущество

Отличительный признак таких сооружений – возможность его переноса на другое место. Гараж-ракушка, железный короб без фундамента, популярные в конце прошлого века, располагались на общедомовой или муниципальной территории. По мере того, как земля требовалась под конкретные задачи, эти строения владельцы сдвигали на свободные места или ликвидировали.

Другой вариант – металлические боксы, навесы во дворах частных домов. Их возводят, когда необходимо защитить транспорт от природных явлений, уложившись в небольшой бюджет.

Фото:

Установку таких конструкций производят часто без документации. Переход неоформленного движимого имущества от одного физического лица к другому приравнен к купле-продаже обычных вещей, только крупногабаритных.

Комплект бумаг для сделки зависит от цены гаража. Если она превышает 10 000 руб., то потребуются:

• паспорта покупателя и продавца;
• доверенность — при необходимости;
• простой письменный договор купли-продажи произвольной формы.

При меньшей стоимости никакие бумаги не нужны. Стороны договариваются о цене, условиях продажи устно.

Купить переносной гараж легко. Но такая сделка не влечет официального подтверждения собственности. Кроме того, при освобождении участка земли оплачивают перевозку и хранение на спецплощадках незаконно установленных построек их владельцы — добровольно или через суд.

Последствия незаконного строительства

Если собственник без всяких разрешений построит гараж на своем участке, никто не будет требовать его сноса. В любом случае следует соблюдать строительные нормы, например, расстояние до границы участка.

Негативными последствиями возведения капитального сооружения без предварительного получения разрешения можно считать:

1. Невозможность оформить право собственности на гараж, поскольку юридически он не существует.
2. Претензии со стороны налоговых органов, ведь собственник капитального сооружения не платит имущественный налог.
3. Уплату штрафа с последующим оформлением сооружения в случае продажи участка с гаражом.

Возможно ли это

В первую очередь, стоит разобраться в том, к какой категории относится гаражный бокс, где именно он находится, а также с какой целью осуществляется процедура узаконивания.

Если вынесенное решение является однозначным, то есть человеку нужны все необходимые документы, подтверждающие право собственности на указанную недвижимость, то в таком случае ему нужно будет подготовиться к довольно продолжительному процессу оформления. При этом стоит сразу оговориться, что далеко не всегда возможность проведения такой процедуры предусматривается действующим законодательством.

Таким образом, невозможно приватизировать гараж без документов, если:

• гараж изготовлен из металла;
• земельный участок, на котором находится данная недвижимость, принадлежит другому человеку;
• земельный участок, на котором находится гараж, является арендованным.

Если земельный участок принадлежит тому человеку, который собирается оформить гараж в частную собственность, или же находится в кооперативе с уже зарегистрированными постройками, практически любой юрист сможет дать гарантию успешного оформления регистрации.

Во всех остальных ситуациях процедура рассмотрения вопроса будет осуществляться индивидуально, в связи с чем лучше заранее проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Стоимость и сроки

Российским законодательством установлено, что оформление разрешения на строительство гаража в отделении градостроительства полностью бесплатная процедура. Деньги могут взять только в организации, куда обратился собственник участка для получения помощи в составлении плана строительства.

В проекте организации по возведению гаража указывается срок действия документа. В указанный период времени строительство должно быть завершено, а гараж введен в эксплуатацию. Если же владелец внезапно понял, что ему не хватит денег или времени, он может продлить разрешение.

Чтобы продлить разрешение, достаточно лишь подать соответствующее заявление. Повторная подача документов не требуется, при условии, что данные, указанные в них, не были изменены.

Нередко собственники участков начинают строительство до того, как будет выдано разрешение, в результате чего, к моменту получения отказа вместо разрешительного документа уже возведена постройка, которая будет считаться самовольной. Чтобы не допустить этого, необходимо выждать 10 дней и получить ответ.

Требования законодательства

Процедура выдачи документа на возведение объектов капитального строительства регламентируется ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Ответ на вопрос о том, нужно ли брать разрешение на строительство гаража на своем участке, зависит от характера его конструкции. Согласно положениям Градостроительного кодекса, оно требуется, если сооружение имеет собственный фундамент.

Разрешительные документы необходимы, если собственник намерен построить капитальный и долговечный гараж из каменных материалов, сруба, стеновых панелей, которые будут установлены на фундамент.

Если объект будет использоваться для ведения коммерческой деятельности (шиномонтаж, автомастерская), разрешение на строительство следует получать независимо от характера строения.

Рассматривая вопрос, требуется ли разрешение на строительство гаража на собственном участке в 2021 году, следует отметить, что разрешительная документация не нужна, если:

1. Гараж представляет собой металлическую конструкцию без фундамента, которую можно сдвинуть с места с помощью подъемного крана.
2. Сооружение не имеет капитальных стен и возведено в виде навеса.

Гараж с фундаментом является недвижимым имуществом, поэтому перед началом строительства необходимо составить технический план гаража для постановки на кадастровый учет в Росреестре.