Как продать квартиру по договору социального найма

 

Любой гражданин РФ может законно получить в собственность муниципальное жилье, приватизировав его. Но можно ли продать полученную муниципальную квартиру и когда?. Здесь вы найдете ответ на вопрос "можно ли продать неприватизированную квартиру" и как это сделать. Советы и инструкции от нашего юриста.

Приватизация квартиры с оформленным договором социального найма: нюансы

  • Жилье, признанное аварийным.
  • Квадратные метры в общежитии или военных городках закрытого типа.
  • Помещения, принадлежащие соцзащите.
  • Жилые служебные помещения. Однако, в некоторых регионах при постоянном проживании на одном месте более 10 лет приватизировать жилье разрешается! Это также возможно с согласия собственника, долго ждать в этом случае не потребуется.
    • договор социального найма;
    • документы, на основании которых подписывался договор найма жилого помещения: ордер или выписка из распоряжения;
    • экспликация и поэтажный план – паспорт жилого помещения. Документы запрашиваются в БТИ (бюро технической инвентаризации);
    • оригиналы паспортов и ксерокопии заполненных страниц всех зарегистрированных на площади человек;
    • в случае проживания детей до 14 лет – свидетельство о рождении и копия;
    • выписка из домовой книги;
    • копия финансово-лицевого счета;
    • в том случае, если в документах какого-то человека идет расхождение в фамилии – необходимо приложить документ-основание. Чаще всего – свидетельство о регистрации брака;
    • заявление на приватизацию + согласие на нее всех прописанных жильцов в письменном виде;
    • в том случае, если кто-то отказывается от включения его в приватизацию, либо передает свое право (долю) другому человеку, зарегистрированному в квартире, — требуется нотариально заверенное заявление.

    На праве социального найма

    Вторая категория граждан – адресная. К ней относятся те, чья неудовлетворенность в жилье определяется отдельными нормативными актами: Указами Главы государства, Постановлениями Главы Правительства, отдельными законами. Этим лицам квартиры могут выделяться органами центральной власти или местной – в зависимости от конкретной нормы закона.

    • местонахождение: здания – в жилых зонах, помещения – не в цокольных этажах и не в подвалах ;
    • состояние несущих и ограждающих элементов в помещении, на проходных площадках, поблизости: работоспособны и травмобезопасны;
    • инженерные системы – комплектны, в рабочем состоянии, санитарно функциональны.

    Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

    Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

    В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

    Обмен с неприватизированными квартирами

    Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:

    1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
    2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
    3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
    4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
    5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

    Можно ли выйти из положения?

    Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

    Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

    • в общежитии;
    • в военных городках;
    • в служебном жилфонде;
    • находящаяся в аварийном состоянии;
    • когда кто-то из проживающих против приватизации;
    • в домах социальной защиты в сельской местности.

    Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

    Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

    1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
    2. Обмен неприватизированными квартирами.
    3. «Буферный» обмен.

    Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

    Продать через прописку покупателя

    Достаточно опасный вариант, как продать неприватизированную жилплощадь. Возможен только в том случае, когда продавец хорошо знает покупателя и доверяет ему. В противном случае, можно стать жертвой квартирных махинаторов.

    Ответственные квартиросъемщики часто обращаются к юристам с вопросом, можно ли продать долю в жилище. На этот вопрос ответит статья по этой ссылке.

    Пошаговая инструкция (этапы)

    Порядок действий продавца неприватизированной квартиры должен быть таким:

    1. У покупателя берется расписка о передаче денег продавцу в случае совершения сделки.
    2. Расписка заверяется у нотариуса.
    3. У прописанных родственников или в органах местной власти (для постороннего человека) берут разрешение на прописку.
    4. Документы передают в паспортный стол.
    5. После оформления прописки на покупателя переоформляется лицевой счет и договора коммунальных услуг.
    6. Продавец получает деньги и выписывается из неприватизированной квартиры.

    Новый жилец для себя решает сам, что дальше делать с неприватизированным жилищем. Эта схема позволяет также продать комнату в коммунальной квартире, в общежитии. Сложнее продать по этой схеме, если продавец с родней с долями. Как продать долю в квартире – придется передать свою часть жилища другим собственникам за деньги через прописку, либо продавать через суд все жилище с последующим разделом полученной суммы.

    Необходимые документы

    Для прописки нового жильца в неприватизированной квартире в паспортный стол предоставляют:

    • паспорта всех зарегистрированных в квартире жильцов;
    • разрешения от каждого прописанного;
    • паспорт нового жильца;
    • заявление на прописку от квартиросъемщика.

    Сроки и стоимость

    Прописку в неприватизированном жилье оформляют бесплатно. При наличии всех разрешений на оформление документов уходит меньше одной недели. Понадобится справка об отсутствии долга по коммунальным услугам. Оплату расходов может взять на себя новый жилец с условием, что погашенная им сумма будет вычтена из цены за квартиру.

    Условия приватизации жилья, переданного гражданину по договору социального найма

    Поэтому, получив квартиру по договору социального найма в одном регионе и имея прописку в другом, вы должны будете предоставить в соответствующий орган выписку из домовой книги по месту прежнего проживания и справку о неиспользованном праве приватизации, чтобы его доказать.

    В случае, когда гражданин выходит из состава семьи нанимателя, но не перестает занимать с ним общую жилплощадь (имеются в виду разведенные супруги), он сохраняет те же права на квартиру, что и раньше, однако, ответственность его перед наймодателем приобретает персональный характер.

    Особенности сделки купли-продажи жилья, полученного из муниципального фонда

    Продажа приватизированной из муниципального фонда квартиры возможна сразу же после приватизации и получении правоустанавливающего свидетельства на жилье.

    Никаких временных ограничений законом не устанавливается. Однако существуют некоторые нюансы сделки.

    При продаже приватизированного жилья потребуется уплатить НДФЛ после продажи. Но если квартира продается в связи с покупкой нового жилья, собственник имеет право на возврат уплаченного подоходного налога.

    Важным условием является приобретение нового жилья в том же календарном году, когда заключается сделка о продаже приватизированной квартиры. При покупке новой квартиры спустя год и более вернуть выплаченный налог не удастся.

    Единственно, что воспользоваться таким правом можно лишь единожды. При этом сумма имущественного вычета (возвращаемого налога) ограничена 2 млн. рублей и получить ее можно только после выплаты НДФЛ.

    Можно продать приватизированную квартиру без уплаты налога по прошествии трех лет с момента получения свидетельства о государственной регистрации. Спустя этот период полученное жилье уже не считается «чистым» доходом.

    Согласно ст. 217, п. 17 Налогового Кодекса РФ, не подлежит налогообложению доход, полученный от продажи приватизированного жилища, находящегося в собственности налогоплательщика более трех лет.

    Таким образом, новый собственник приватизированной муниципальной квартиры сможет продать ее в любое время после приватизации, заплатив при этом 13 % сумму стоимости жилья в виде налога.

    Причем не важно, кому будет продана квартира, никаких льгот для близких родственников при сделке купли-продажи законом не предусмотрено.

    Единственный способ продать приватизированное жилье ранее трехлетнего срока без потери весьма солидной денежной суммы в виде налога, это получить имущественный вычет. В противном случае налог возврату не подлежит.

    Источники

    Использованные источники информации при написании статьи:

    • https://exjurist.ru/stroitelstvo/kak-prodat-kvartiru-po-sotsialnomu-najmu
    • https://prosobstvennost.ru/privatizaciya/kvartiry/mozhno-li-prodat-bez-privatizacii.html
    • https://ipotekaved.ru/prodat/neprivatizirovannuyu-kvartiru.html
    • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodazha-kvartiri-posle-privatizaciiat.html
    0 из 5. Оценок: 0.

    Комментарии (0)

    Поделитесь своим мнением о статье.

    Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


    Написать комментарий