Как самостоятельно оценить стоимость квартиры

 

Оценить квартиру для продажи совсем несложно, если понимаешь, какие факторы влияют на цену. Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых характеристик. Если владелец задумывается, как оценить квартиру для продажи, то он должен понимать, какие факторы влияют на ценообразование. Кадастровую стоимость можно узнать

    4. Контрольная проверка цены

    4. Контрольная проверка цены

 

Оценив квартиру, мы можем проверить свою оценку – выполнить, так сказать, «контрольное сглаживание».
Выбираем 3-4 риэлтерских агентства, на свой вкус, звоним, и просим оценить нашу квартиру по телефону на основе ее ключевых параметров. Большинство риэлторов делают это охотно (для них каждый звонок – это потенциальный клиент). Но будьте готовы, что помимо такой экспресс-оценки риэлторы будут навязывать Вам свои услуги.

 

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена. 

И помните, что оценка квартиры «от риэлтора» – это не истина в последней инстанции. Точную цену нам даст только рынок.

 

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир. Смотри в рубрике «Примеры ошибок».

 

Специально для ленивых в интернете есть автоматические калькуляторы для самостоятельной оценки квартиры, причем, на весьма авторитетных сайтах, например, на (здесь) или (здесь).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве на осень 2018) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

 

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – здесь (кнопка «Узнать цены»). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице». Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам).

 

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно? И нужен ли для этого риэлтор – смотри в этой заметке.

 

Каковы критерии оценки квартиры?

Перед тем, как самому оценить рыночную стоимость квартиры, нужно узнать критерии оценки жилья. К таковым относятся:

  • Месторасположение. На стоимость квартиры повлияет удаленность спального района от центра города, близость к автостраде или парку. Ценится больше то жилье, рядом с которым есть школа, детский сад, районная поликлиника, магазины.
  • Параметры площади. Основной элемент, определяющий стоимость жилья в целом и 1 кв.м.
  • Особенности планировки. Различия в проектировании формально равнозначных квартир могут сказаться на ценовой разнице. К примеру, квартира с кухней большего размера будет пользоваться более высоким спросом.
  • Проведенные отделочные работы. Чтобы приобрести квартиру подешевле, можно выбрать вариант без капитального ремонта. Вкладывать в отделку придется так или иначе.
  • Типология постройки. Квартира из элитного дома не может иметь эквивалентную стоимость с равноценным по метражу жильем в «хрущевке».
  • Этажность. Первый и последний этажи всегда более доступны по цене, чем остальные.

В качестве дополнительных факторов могут выступать наличие телефонной линии, интернета, кабельного ТВ. Балкон, пластиковые окна, металлическая дверь, а иногда и социальный статус соседей влияют на оценку жилья, пусть и косвенно.

Анализ выборки и установление диапазона цен

На основе собранной выборки произвести следующие действия:

  • вычислить среднеарифметическую стоимость жилья в данном районе (сложить цены на все объекты и поделить на их количество);
  • по каждой квартире рассчитать среднюю цену за квадратный метр (стоимость поделить на площадь);
  • выбрать характеристики нашей квартиры, которые увеличивают или снижают цену на 5-15%.

Например, просторная планировка, живописный вид из окон, высокие потолки, качественный ремонт позволяют поднять стоимость на 5-10%. Желательно брать факторы, которых нет у большинства конкурентов. И наоборот, цена снижается на 10-15% при отсутствии ремонта и наличии шумной магистрали, железной дороги за окном.

Расчетная таблица без учета индивидуальных характеристик квартиры (факторов) может выглядеть примерно так:

В таблицу включена поправка на уторговывание – это возможная скидка, которая дается в процессе торга. Самостоятельно установить ее достаточно сложно, но можно узнать у местных риэлторов. Размер скидки зависит от состояния рынка. Например, в кризисное время, когда ожидается еще большее падение цен, уступка в процессе торга может быть значительной 10-15%.

Рекомендуется, позвонить нескольким продавцам. Это позволит установить «реальные» ли это квартиры, а не реклама агентств. Кроме того, можно задать вопросы о характеристиках недвижимости, влияющих на цену. Личный осмотр нескольких квартир поможет понять, как формируются цены на рынке.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/ocenivaem-svoyu-kvartiru/
  • http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/ocenka-rynochnoj-stoimosti-kvartiry-i-doli-v-kvartire.html
  • https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/kak-samostoyatelno-otsenit-kvartiru-dlya-prodazhi/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий