Покупка квартиры с обременением

 

Как происходит покупка квартиры с имеющимся обременением? Стоит ли приобретать жилье с ипотекой? Какие существуют риски при сделке? Каков порядок приобретения?. Как покупать квартиры с обременениями. Страшные и не очень юридические пороки недвижимости.

Можно ли продать проблемную жилплощадь

В некоторых случаях – можно. Тем, кто собирается приобрести такую недвижимость, следует учитывать, что при проведении сделки обременение не снимается, а переходит новому владельцу.

Какие основные виды обременений существуют?

Сейчас вы узнаете о самых распространенных проблемах, и способах их решения.

Квартира находится в ипотеке. Выплачивание долга за жилье может растянуться до двадцати лет, а тем временем площадь находится в залоге у банка. Конечно, в течение этого времени вы можете решить продать недвижимость. Допустим, вы хотите рассчитаться за ипотеку, с вырученных за квартиру денег. В данной сделке участвуют три лица:

  • Владелец;
  • Покупатель;
  • Банк.

Во время заключения  договора на ипотеку, предусматривается пункт, который предупреждает о том, что вы не можете продать недвижимость без извещения банка.  Существует три способа продажи квартиры в ипотеке с выгодой для продавца:

  1. Полное погашение долга. Изначально следует оповестить банк о своем решении.

Обратите внимание! Если банк не знает о проведении операции продажи, он имеет полное право запретить продажу, если это выплывет наружу. Поэтому лучше сразу сообщите залогодержателю о продаже

Вам придется также объяснить, почему вы решили досрочно погасить задолжность. Банку невыгодно, когда сумма оплачивается сразу, ведь тогда он не получает проценты. Одним из условий может стать переезд или невозможность оплачивать более кредит.

После этого нужно найти покупателя, который готов внести за вас эту сумму. Как это происходит? Через договор выдается задаток, равный задолженности по квартире. Все документы заверяются у нотариуса. Затем можно отправляться в банк, и выплачивать ипотеку. Только теперь продавец может снять обременение, что подтверждается специальным документом.

На завершающем этапе остается заключить сделку купли-продажи, и реализовать квартиру покупателю.

  • Замена заемщика. Что происходит: подыскивается покупатель, который сам имеет ипотеку. Что необходимо сделать: навести справки о кредитном долге покупателя, и о личных средствах. Если последних достаточно для выплаты вашего долга, то сделка выгодна. Далее повторяется последовательность работ, как и в первом пункте.

Затем собираете для банка, кредитующего покупателя, всю документацию, чтобы он одобрил приобретаемую жилплощадь. Если все в порядке, остается зарегистрировать сделку.

  • Привлекаем банк. Все действия повторяются, с тем отличием, что покупателя подыскивает банк. Здесь есть свои нюансы. Например, банк вряд ли будет искать вариант выгодный для вас, ему главное — вернуть свои деньги.

Следующий вид обременения – рента. В таком случае платильщик не распоряжается недвижимостью, не имеет права никого прописать, продать жилье.

Арест. Вследствие больших долгов по кредиту или коммунальным услугам, государство накладывает на квартиру арест. Никаких операций и сделок проводиться не может. Если вам все же нужно продать жилплощадь, можно обратиться в фирмы, которые специализируются по таким вопросам.

Найм. Особо никаких сложностей не предвидится. Если вы продаете объект, а в это время у вас заключен договор аренды, покупателю придется подождать, пока истечет его срок.

Заключение сделки с прописанным человеком. Проблема в том, что мало кто согласится пойти на такие условия. Но и здесь для продавца есть выход:

  • Провести операцию выкупа через агентство;
  • Добровольно выписать человека;
  • Выписать через суд.

Аварийное состояние здания. В таком случае провести операции продажи невозможно.

Теперь вы знаете, какой сложный процесс вас ждет, если вы задумали продать недвижимость с обременением. Но все возможно, главное учитывать каждую мелочь.

Опытный агент на видео, расскажет, как проводить подобные сделки.

Что это такое

Содержание

  • Что это такое
  • Где посмотреть обременение
  • Виды обременений
  • Ипотека банка
  • Залог в пользу продавца
  • Если прописан человек
  • Рента
  • Аренда (наем)
  • Арест и запрещение приставов
  • Несовершеннолетние и недееспособные
  • Материнский капитал
  • Разрешение супруга и преимущественное право сособственников
  • Наследники
  • Варианты продажи
  • Погасить обременение перед продажей
  • Продать квартиру с обременением
  • Риски покупателя

Обременение – это юридическое ограничение, которое лежит на квартире. Формально оно может быть выражено в определенной правовой записи или соглашении между лицами. Обременение всегда ограничивает продавца в возможности распорядиться своей квартирой. Хоть он и остается собственником жилья, но принимать решение о свободной продаже в силу запрета не может.

В обиходе к обременениям относят и ситуации, которые по закону не считаются запрещениями, но все равно несут трудности для сторон. К ним относятся притязания наследников, наличие прописанных и преимущественные права третьих лиц. Их мы тоже рассмотрим.

ВАЖНО! Если проигнорировать обременение, то сделку аннулируют через суд. Стороны понесут убытки.

О том, как снять обременение, читайте по этой ссылке.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке

Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.

Порядок действий

  1. Узнать всю доступную информацию от продавца.
  2. Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
  3. Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
  4. Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.

Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.

Документы

В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:

  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
  • Договора ипотеки и залога.
  • Справка 2-НДФЛ или аналоги.
  • Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.
Если владельцев несколько – нужны документы на каждого из них. Кроме того, если одним из владельцев является несовершеннолетнее/недееспособное лицо, требуется разрешение органов опеки и документы на опекуна/представителя.

Расходы

Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.

Сроки

В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://vsemobrake.ru/other/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html
  • https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-obremeneniem.html
  • https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий