Риски при покупке квартиры по завещанию

 

Риски покупки квартиры полученной по наследству в 2022 году: опасности покупателя жилья, полученного меньше трех лет назад в собственность. Покупка квартиры, полученной по наследству – это один из самых рисковых вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Но защита для Покупателя здесь, хоть и не гарантированная, но все же есть.

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству

Самое простое, что можно ждать от продавца-мошенника — это подделка завещания. Поэтому не стоит лениться проконсультироваться у нотариуса на предмет подлинности предъявленного документа.

Также мошенники нередко подсовывают потенциальным покупателям поддельные договоры дарения или купли-продажи. Разобраться в этих вопросах поможет запрос в Росреестр.

Есть и еще одна «интересная» мошенническая схема. Пожилому человеку с жильем начинает оказывать знаки внимания и заботы дальний родственник, сосед или вовсе «случайный» знакомый. Затем обманным путем у «заботливого товарища» оказывается генеральная доверенность. А когда старик умирает, квартира немедленно оказывается проданной. И разумеется мошенники не предупреждают добросовестных покупателей о том, что их ждут проблемы с наследниками умершего владельца.

По-прежнему действуют «черные риэлторы», сделки с которыми не сулят ничего хорошего. Так что лучше все-таки избегать покупки квартиры, если о ней известно, что она совсем недавно унаследована.

Виды судебных процедур по отмене покупки

Есть несколько способов изменить условия порядка распределения прав собственника:

  1. Мировое соглашение. Истцы, получившие наследство по закону, договариваются по-хорошему разрешить ситуацию с нынешними владельцами на определенных условиях, устраивающих все стороны.
  2. Изъятие. Квартира выводится из состава собственности и передается действующему владельцу на основании решения суда РФ и исполнительного делопроизводства. При этом продавец обязан вернуть деньги.
  3. Выплата. Законному наследнику выплачивается денежный эквивалент причитающейся доли в квартире. А тот, кто предложил такую покупку, погашает понесенные расходы. Действия производятся на основании судебного постановления.

Все зависит от ситуации, выбранной стратегии, юридической подкованности и готовности сторон договариваться.

Особенности покупки квартиры полученной по наследству

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск. Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины. В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Мошеннические схемы

До сих пор речь шла о рисках, вызванных большей частью стечением обстоятельств.

Однако покупатель вполне может стать жертвой намеренного корыстного умысла.

Наиболее популярные мошеннические действия:

  1. Сознательное сокрытие наследников в период заключения сделки и последующее их появление с целью отсудить жилье у покупателя после приобретения. Как правило, мошенники настаивают на значительном уменьшении фактически уплаченной за квартиру стоимости по договору, мотивируя этот шаг снижением налога.
  2. Поддельное завещание. Обычно применяется с привлечением нотариуса к участию в мошенничестве. Для покупателя такая схема чревата появлением законных наследников.
  3. Использование мошенником генеральной доверенности, полученной у покойного собственника путем обмана. В такой ситуации преступники пытаются сбыть недвижимость как можно быстрее и скрыться, а новому владельцу приходится разбираться с обманутыми наследниками.
  4. Получение завещания квартировладельца обманным путем и его последующее убийство. Эта схема активно применялась в 90-х и обычно используется в отношении лиц, страдающих алкоголизмом.

Стоит ли?

Фото 2

Так стоит ли покупать квартиру по наследству?

На этот вопрос достаточно уклончиво отвечают даже специалисты в сфере недвижимости.

Сложно выявить всех потенциальных наследников, которые вполне могут объявиться спустя годы после совершения сделки и заявить о своих претензиях.

Ст. 1155 ГК РФ допускает, что наследник мог не быть проинформирован о смерти наследодателя до определенного времени и предоставляет ему возможность восстановления своих прав в суде, если он докажет этот факт.

Читать еще: После смерти кто претендовать может на наследство

Очевидно, что предугадать развитие событий при такой формулировке практически невозможно.

Однако покупатель тоже защищен законом благодаря Постановлению Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, в котором фигурирует понятие “добросовестный приобретатель”. Если действия покупателя соответствуют этому определению, т.е. квартира честно оплачена и доказано, что он не мог быть информирован относительно сложившейся ситуации, суд оставляет квартиру в его собственности.

Покупка унаследованной квартиры

В наше агентство обратилась женщина, желающая купить однокомнатную квартиру. Эта квартира была унаследована ее владельцем год назад от родного отца. Владелец попросил нашу клиентку при оформлении договора купли-продажи на квартиру, указать стоимость 1 миллион рублей. Реальная цена жилья, которую должна была оплатить наша клиентка составляла 6 миллионов рублей. Именно этот момент заставил ее обратится за профессиональной помощью. Как оказалось не зря. Наши юристы разъяснили сложившуюся ситуацию.

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:

  • Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
  • Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
  • Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.

Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.

Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.

Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!

Как при покупке квартиры проверить наследников

Первое, что следует знать и уточнить – действительно ли наследодатель умер. Нужно запрашивать свидетельство о смерти. Если вместо него есть решение суда о том, что человек признан погибшим – это не самый хороший знак.

Также нужно собрать максимально детальную информацию обо всех потенциальных наследниках, их паспортные данные, места проживания и другие документы, которые могут указывать на то, что перечень потенциальных наследников значительно шире, чем это есть на самом деле.

От продавца также нужно требовать справку о дееспособности, чтобы потом вдруг не оказалось, что во время совершения сделки он находился в невменяемом состоянии.

Еще один важный документ, с которым обязательно нужно ознакомиться – это завещание. Нужно проверить, что в нем написано, нет ли каких-то завещательных отказов или других особенностей, напрямую или косвенно связанных с приобретаемой квартирой.

Пример: В завещании может быть указано, что жилье передается в наследство, на праве долевой собственности, двум лицам: продавцу и его брату. При этом договор купли-продажи заключается только с одним продавцом. В такой ситуации он явно не имеет права на продажу всей недвижимости – только своей доли. Если уже после оформления права собственности брат передал (например, подарил) продавцу свою часть квартиры, этот договор дарения также нужно запрашивать.

Необходимо сверить всю информацию, указанную в завещании, свидетельстве о наследстве, техпаспорте, выписке из ЕГРН и других подобных документах. Если что-то где-то не совпадает с реальным положением дел, то это может стать проблемой.

Помимо всего перечисленного выше, нужно учитывать и стандартные, распространенные риски, типа наличия серьезного долга по коммунальным платежам, неузаконенной перепланировки и так далее.
Заключать сделки купли-продажи жилья, полученного по наследству, рекомендуется только при помощи опытного юриста-представителя. На бесплатной консультации такие специалисты расскажут обо всех основных нюансах, заслуживающих внимания, но нужно понимать, что многие ситуации индивидуальны и требуют отдельного подхода. Представитель сможет контролировать сделку на всем ее протяжении, тем самым сводя к минимуму возможные проблемы и риски.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 - Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 - Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка... Автор статьиНаталья ФомичёваЭксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право. Задать вопрос Рейтинг автораНаписано статей513 Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Задать вопрос Отправить Спасибо!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка специалиста в течении 5 минут

Задать еще вопрос

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

5 580 просмотров Документы для опеки при покупке квартиры

Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей, особенно...

3 010 просмотров Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы....

19 794 просмотров Передача денег при покупке и продаже квартиры

Один из самых рискованных и ответственных моментов совершения сделки купли-продажи...

1 495 просмотров Покупка квартиры в ипотеку у родственников

Несмотря на достаточно жесткие требования законодательства и многочисленные банковские проверки,...

27 674 просмотров Что делать и как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере

Если потерян договор купли-продажи квартиры, необходимо сразу действовать, чтобы его...

4 751 просмотров Что лучше и выгоднее кредит или ипотека для покупки квартиры

Покупка квартиры – ответственный шаг. Зачастую у будущего владельца нет...

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • https://pravo.moe/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu-riski-i-sposoby-ix-minimizacii/
  • https://nasledoved.ru/pokupka-kvartiry-poluchennoj-po-nasledstvu/
  • https://gimnazia40.ru/nasledstvo-po-zaveshhaniyu/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu-riski
  • https://eastbr.ru/nasledstvennye-spory/opasno-li-pokupat-kvartiru-dostavshuyusya-po-nasledstvu.html
  • https://gimnazia40.ru/nasledstvennye-spory/pokupka-kvartiry-dostavshejsya-po-nasledstvu-poshagovaya-instruktsiya
  • https://ros-nasledstvo.ru/riski-dlya-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry-po-nasledstvu-menee-3-let/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий